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经济法故事会第一季第一集:海归
来源:财会信报 作者:财会信报 浏览: 好评:10 发布时间:2014-05-04

 

高顿CPA独家授权发布

 

  【关键词】买卖合同的风险承担、房屋租赁合同、物权变动的原因和效力、定金、违约责任

 

  故事准备要开始了,Are you ready?

 

  话说,时光荏苒,岁月如梭,时间已经到了2020年。凤姐作为一个“海归”(传言一说是从海南归来,另有传说实际上是从美国归来),意气风发,准备干一番大事业。

 

  想来想去,是准备落户北京呢还是上海呢?经过一番权衡,凤姐选择了上海。原因在于:一是凤姐曾经在上海的世界五百强任职,对这个城市毫无陌生;二是北京空气不好,不利于自己柔嫩细腻的皮肤;三是北京交通拥堵,自己的时间相当宝贵,分秒必争啊;四是上海刚刚成立了自贸区,凤姐认为这是中国为了欢迎她而特意送上的礼物。

 

  更重要的是:

  “浪奔 浪流 万里涛涛江水永不休,

  淘尽了 世间事 混作滔滔一片潮流,

  是喜 是愁 浪里分不清欢笑悲忧,

  成功 失败 浪里看不出有未有。”

 

  这是在凤姐一直都憧憬有所作为的“上海滩”。

 

  其实啊,凤姐还是很传统的。她想着既然要在上海落户,就要先在上海买个房子。考虑到自己现在“高贵”的身份,先不要太高调,就先在市郊买一个精装修的两房吧。

 

  于是凤姐开始看房………

 

  期间,被无良的房地产商骗了N次。让凤姐刻骨铭心的有这么几次:

 

  有一家房产公司的广告上写着:“著名德国设计师设计,哥特式风格,紧邻中央商务区和中心政务区,繁华闹市,只要9888元。”凤姐大喜,赶紧打车过去,一看原来是“楼顶是尖的(叫哥特式风格)、边上有家银行和居委会(叫紧邻中央商务区和中心政务区)、边上有家小超市(美其名曰繁华闹市)”。

 

  还有一次,凤姐在2路公交车上,突然看见一个大广告牌上写着“回归自然,享受田园风光;便利生活触手可及;浓厚人文学术氛围;拥抱健康,安享惬意;12880元,还在等什么?”。结果去了一看“是郊区乡镇(回归自然,享受田园风光紧),边上有家小卖店(叫便利生活触手可及),边上有家学校(称为浓厚人文学术氛围),边上有家诊所(叫拥抱健康,安享惬意)。”不是一般的坑爹啊。

 

  期间,凤姐更是感叹,房价太贵了,中国的房子贵的不得了。相关部门不是一直在调控吗,并且说调控的效果有多么多么好,怎么还是贵的要人命啊。想当年,我在美国的时候,前有花园,后有泳池,从自己的别墅四楼可以直接360度螺旋(难度系数5.3)跳进泳池游泳,不要太开心呐。

 

  二年后。

 

  2022年7月10日,凤姐和秦桧签订了买卖合同,以500万的价格购买了一套两居室的精装修住房。当日,凤姐支付了40万定金。秦桧将房屋交付给凤姐。在此,根据规定,定金数额不得超过主合同标的额的20%,超过部分无效。

 

  双方约定:凤姐应于8月1日前付清余款;秦桧应在收到余款后两日内办理房屋过户手续。7月15日,“菲特”袭来,上海突降特特大暴雨,该房屋被淹没,损失额达60万元。凤姐认为该损失应当由秦桧承担。没文化,真可怕,凤姐的主张显然不成立。根据规定,标的物毁损、灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人承担,交付之后由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。凤姐已经拿到房子了,风险由凤姐承担。

 

  后经协商,凤姐支付余款,秦桧将房屋过户至凤姐的名下。

 

  2023年11月1日,凤姐将房屋出租给宋江,约定租期1年,但双方未依法办理登记备案手续。租期届满后,宋江将房屋交还凤姐,但以房屋租赁合同未登记备案因而无效为由,拒绝支付所欠剩余租金。哎,可怜啊,连宋押司这种大方的人都拖欠租金?事实上,凤姐与宋江之间的租赁合同有效。根据规定,当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。

 

  2024年4月1日,凤姐与晁盖订立房屋买卖合同,约定价款600万元。晁盖依约于4月5日付清了全部价款,凤姐将房屋钥匙交给晁盖。但凤姐与晁盖在办理过户登记时,登记机构因电脑系统发生故障停止办公,申请未被受理。因晁盖需截取生辰纲,双方遂约定待晁盖回来之后再办理房屋过户登记手续。此时,凤姐与晁盖之间的买卖合同有效。根据规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

 

  2024年4月10日,不知凤姐、晁盖之间已签订房屋买卖合同的高俅向凤姐表示愿以650万元的价格购买其房屋。凤姐见高俅的价格相当靠谱,又迷恋高俅的权势和美色,旋即同意,即刻与高俅订立了房屋买卖合同。高俅于次日付清了全部房款。双方于4月15日办理完毕过户登记手续。此时,高俅取得了房屋所有权。根据规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记后发生效力。

 

  4月20目,晁盖大胜归来,要求凤姐尽快办理房屋过户手续。凤姐告知晁盖已将房屋卖给他人,愿意退还晁盖600万元并要求解除合同。晁盖大怒当即拒绝,扬言将率梁山好汉踏平凤姐,并坚持要凤姐办理过户手续。5月10日,晁盖在确悉房屋已过户至高俅名下时,以自己与凤姐订约在先,凤姐、高俅之间的房屋买卖合同无效为由,要求凤姐、高俅退还房屋。高俅则认为,由于凤姐、晁盖未办理房屋过户手续,所以他们之间的房屋买卖合同尚未发生效力。看来,晁天王尽管穿越了,但是还没穿越彻底啊,不懂我们伟大的社会主义社会的法律啊。根据规定,在出卖人就同一标的物订立多重买卖合同的情形中,如果合同均不具有合同法第52条规定的无效情形,买受人因不能按照合同约定取得标的物的所有权,可以请求追究出卖人的违约责任。在此,由于高俅已经依法取得该房屋的所有权,晁盖不能请求凤姐返还房屋,但有权要求凤姐承担违约责任。

 

 

  【考点链接1】买卖合同的风险承担

 

  (1)标的物毁损、灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人承担,交付之后由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。据此,标的物的所有权转移与风险的承担可能并不一致,所有权转移与否不是确定风险转移的标准。

 

  (2)因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的,买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。【提示】谁违约谁负责。

 

  (3)出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物,除当事人另有约定的以外,毁损、灭失的风险自合同成立时起由买受人承担。出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物,在合同成立时知道或者应当知道标的物已经毁损、灭失却未告知买受人,买受人主张出卖人负担标的物毁损、灭失的风险的,人民法院应予支持。

 

  (4)当事人没有约定交付地点或者约定不明确,标的物需要运输的,出卖人将标的物交付给第一承运人后,标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。

 

  (5)出卖人按照约定或者依照规定将标的物置于交付地点,买受人违反约定没有收取的,标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由买受人承担。

 

  (6)出卖人未按照约定交付有关标的物的单证和资料的,不影响标的物毁损、灭失风险的转移。

 

  (7)因标的物不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。

 

  (8)标的物毁损、灭失的风险由买受人承担,不影响因出卖人履行债务不符合约定,买受人要求其承担违约责任的权利。

 

  (9)债务人将标的物提存后,毁损、灭失的风险由债权人承担。

 

  【考点链接2】房屋租赁合同

 

   1、房屋租赁合同存在下列情形时,合同无效:

 

  (1)出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效;但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。(2)出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效;但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。 (3)租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效;但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。但当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。

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