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经济法故事会第一季第三集:大婚
来源:财会信报 作者:高顿财经 浏览: 好评:4 发布时间:2014-05-04

 

结婚与房子的故事——听萌哥讲故事,轻松学注会《经济法》

 

第一季归来

 

【第三集】大婚

 

  【关键词】要约、承诺、预告登记、共有制度、商品房销售广告、商品房预售合同、商品房买卖合同

 

  期间,凤姐召开富豪相亲大会,吸引了6万名“处男”参加。凤姐的要求是这样滴:男,24-24.3岁,身高180cm-250cm,体重130斤以内,学历硕士以上,纯洁之身(无性经验),必须毕业于国际著名野鸡大学。最终经过万轮选拨,选中A货(尽管无法辨别男女)结为夫妻。两人在三亚的著名酒店“俏西北”举行了盛大的婚礼,来宾都是社会名流啊。随便说几个,别说你不认识,金莲、丑丑、美美、露露、毛毛、门庆、奥巴驴(害怕凤姐曝光他的偷窥行为)等纷纷盛装出席。

 

  然后,洞房花烛夜(我是不会给你讲的,你自己想)……。

 

  第二天,凤姐为了奖励A货,决定安排他在小凤公司的财务处工作。

 

  两人商量不能总住在老房子里啊,于是就开始筹划买新房子的事情。看来看去,比较钟情于一个坐落在黄浦江旁的高端楼盘,名叫“微臣七品”。该楼盘在销售广告中说明,本楼盘为超超超高品质生活小区,小区空地绿化面积高达80%,长白山温泉水入户。该楼盘因这两项条件比较优越,销售均价比同区域的其他楼盘高出20%。两人对该楼盘的销售广告中的内容十分认可(这都信,真脑残),遂与该公司签订了商品房买卖合同。两人共同出资购买了一套价值在3亿人民币的房子。首付1000万,其余价款由两人按揭。之后,两人办理入住手续,搬进该小区后不久,发生了以下一系列事件和纠纷:

 

  凤姐发现该小区绿化面积灰常小,远没有之前宣传的80%,而且入户的并非是长白山温泉水,只是比普通的自来水hot一些而已。于是凤姐基于之前的商品房销售广告中列明的条件,要求行使法定解除权,解除与微臣公司订立的合同,由微臣公司赔偿其损失,并请求人民法院判令微臣公司支付惩罚性赔偿金。首先,凤姐所请求的行使法定解除权的主张并不合法。因为并无法律规定的,房屋主体结构不合格或者严重影响使用等情况,so行使法定解除权的主张不合法。其次,根据规定,就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,视为要约。所以,微臣公司的销售广告的内容对购房者凤姐和A货订立合同产生了重大影响,并抬高了销售价格,应认定为要约。

 

  微臣公司销售房屋时并未取得预售许可证,至该小区竣工验收前夕方补办了预售许可证。凤姐认为微臣公司销售房屋时没有取得预售许可,即与自己签订商品房买卖合同,该合同是无效的,凤姐的主张是否正确,请您来告诉她。根据规定,该合同有效。出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合同的,合同无效,但是在起诉前取得预售许可的,合同有效。微臣公司已在该小区竣工验收前补办了预售许可证,所以凤姐说错呢。但请注意,商品房预售合同是要当办理登记备案手续的,但该登记备案手续并非合同生效条件,当事人另有约定的除外。

 

  鳌拜持一商品房买卖合同找到凤姐,告知凤姐该房被微臣公司于2019年7月份出售给自己,鳌拜购下该房后出国学习,日前刚回国,鳌拜主张自己是该房屋的权利人,要求凤姐两人退还房屋。凤姐知道后,认真阅读法律,向微臣公司主张了惩罚性赔偿金。

 

  甄嬛找到李某,告知李某该房是她的回迁房,微臣公司与甄嬛之间签订有相关协议,要求凤姐退还房屋。根据法律规定,拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式设立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。

 

  凤姐很是苦恼,总觉着开发商太无良了,连她这种纯情小女孩也骗,他丫太过分了,但又一想,有什么方法可以防止开放商一房多卖呢,或者下次再买房时怎样更好的保护自己的权益呢?可以进行预告登记。根据法律规定,当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,可以向登记机构申请预告登记。预告登记的作用主要为防止一房多卖。为保障将来物权实现,可以向登记机构申请预告登记,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

 

 

  【考点链接1】要约、承诺。

 

  1.要约的界定

 

  (1)要约应当同时符合下列规定:

 

  ①内容具体确定;

 

  ②表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示的约束。

 

  【解释】当事人对合同是否成立存在争议,人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的,一般应当认定合同成立,但法律另有规定或当事人另有约定除外。

 

  (2)要约邀请

 

  寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等,性质为要约邀请;但商业广告的内容符合要约的规定,如悬赏广告,则视为要约。

 

  2.实质性变更

 

  (1)受要约人对要约的内容作出实质性变更的,视为新要约;

 

  (2)受要约人对要约的内容作出非实质性变更的,除要约人及时表示反对或者要约表明承诺不得对要约的内容作出任何变更的外,该承诺有效,合同的内容以承诺的内容为准。

 

  3.到达生效

 

  (1)到达的界定

 

  要约到达受要约人,并不是指要约一定实际到达受要约人(或者其代理人)手中,要约只要送达受要约人通常的地址、住所或者能够控制的地方(如信箱)即为到达。

 

  (2)要约到达受要约人时生效;承诺自通知到达要约人时生效;承诺不需要通知的,自根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。

 

  (3)要约、承诺的撤回

 

  撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人;撤回承诺的通知应当在承诺通知到达要约人之前或者与承诺通知同时到达要约人,即在承诺生效之前到达要约人。

 

  (4)要约的撤销

 

  承诺生效,合同成立;因此,承诺不存在撤销的问题。撤销要约的通知应当在受要约人“发出”承诺通知之前到达受要约人,但下列情形下的要约不得撤销:

 

  ①要约人确定了承诺期限的;

 

  ②以其他形式明示要约不可撤销的;

 

  ③受要约人“有理由认为”要约是不可撤销的,并已经为履行合同“作了准备工作”。

 

  (5)承诺的迟延与迟到

 

 

 

承诺的迟延

承诺的迟到

行为形态

受要约人“超过承诺期限发出”承诺

受要约人“在承诺期限内发出”承诺,按照通常情况能够及时到达要约人,但因其他原因致使承诺到达要约人时超过承诺期限

法律效果

除要约人及时通知受要约人该承诺有效的以外,迟延承诺应视为“新要约”

除要约人及时通知受要约人因承诺超过期限不接受该承诺的以外,迟到承诺为“有效承诺”

 

 

  4.要约的失效:(1)拒绝要约的通知到达要约人;(2)要约人依法撤销要约;(3)承诺期限届满,受要约人未作出承诺;(4)受要约人对要约的内容作出实质性变更。

 

 

  【考点链接2】预告登记

 

  1、概念。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。

 

  2、具有以下情形之一的,当事人可以申请预告登记:(1)预购商品房;(2)以预购商品房设定抵押;(3)房屋所有权转让、抵押;(4)法律法规规定的其他情形。

 

  3、预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

 

  4、预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的,预告登记失效。

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