百亿城市综合体陷入开发困局：中恒实名举报万科高息放贷牟利、零成本攫取开发指标

　　本报记者杨春章 秦铭明

　　核心提示：武汉一座承载“三镇三城”均衡发展规划、总投资超300亿元的市级重点项目——武汉国际文化商业中心(UCC)，自2007年签订投资框架协议至今，已陷入长达十余年的开发停滞僵局。

　　UCC投资方武汉中恒新科技产业集团有限公司(以下简称“中恒集团”)日前向本报实名举报，企业为盘活项目纾解经营压力，在与万科集团开展合作期间，陷入对方设置的高息借款合作困境，被迫移交项目核心地块，后续反被对方以零成本方式侵占数十万平方米住宅开发建设指标，直接导致企业超百亿投资难以回笼。更受外界关注的是，该项目此前因无证违建已被执法部门要求整改，然而，武汉万科房地产有限公司协调相关政府部门办齐了全部审批证照。

　　围绕该起事件中涉及的巨额资金往来、税务合规核查及行政审批履职边界等问题，本报记者开展了全方位实地走访及深度调查核实工作。

　　项目背景：招商引资标杆项目落地 长期开发滞后企业深陷经营泥潭

　　时间回溯至2007年，为补齐汉阳区商业发展短板，推动武汉三镇城市建设均衡协同发展，汉阳区政府赴香港开展招商引资工作，与中恒集团(旗下上市公司深华发A，代码000020)正式签订投资合作协议，规划在江城大道两侧打造总建筑面积近300万平方米的大型世界级城市综合体项目——武汉国际文化商业中心(UCC)。

　　根据2009年双方签订的《土地储备整理合作协议书》及2014年武汉市国土资源和规划局第55号专题会议纪要文件明确约定，该项目定位为土地一级开发与二级房产开发联动的城市功能配套型项目，并非单纯市场化商业地产开发项目。合作模式明确，由中恒集团先行垫付土地整理相关资金，政府部门承担土地整理主体责任，后续政府以“成本价供地”模式给予项目政策配套支持，保障项目有序推进建设。

　　中恒集团相关负责人向本报记者介绍：“2007—2023年，我司在UCC综合体项目累计投入自有本金超50亿元，承担财务成本近百亿元。项目规划建设中，我们主动配套承建地铁10号线站点、地下市政环道、立交桥配套公园等多项城市公共基础设施。但因政府供地进度持续滞后，企业10余年间未产生任何经营利润，项目开发全面迟滞，经营陷入绝境。”

　　针对该负责人的说法，汉阳区官方回应，截至目前，综合体地块范围内及附近无地铁10号线及站点、无地下市政环道、无立交配套公园。

　　上述负责人称，就在企业亟需资金盘活项目、破解开发停滞难题的关键节点，万科一方正式入局对接项目合作。

　　高息借款合作实情：资金纾困帮扶还是借机市场牟利?

　　为盘活停滞多年的UCC项目开发建设，缓解企业资金周转压力，中恒集团多方对接市场筹措盘活资金。据中恒集团提供的完整资金流水凭证及内部专项审计报告显示，2015—2016年，中恒集团向深圳市万科财务顾问有限公司申请借款，该笔借款综合年利率高达24%。

　　“这笔借款并非正常市场化商业合作借贷，资金成本远超合理区间。”上述负责人坦言。按照我国民间借贷相关司法审判规定，民间借贷利率超出司法保护上限的部分，不受法律强制保护。以2015—2016年央行同期贷款基准利率为基准，当期民间借贷司法保护利率上限远低于24%，该笔借款综合年利率已大幅超出法定民间借贷利率司法保护红线。

　　除此之外，该笔大额借款还存在突出的税务合规性隐患。记者查阅中恒集团留存的全部付款凭证及财务台账资料核实，该笔数亿元规模的年度利息支出，万科方面至今未向中恒集团开具任何合法有效发票。

　　“该情况引发两大核心合规风险，一是万科收取巨额利息收入后，未开票、未入账核算，涉嫌存在巨额企业所得税、增值税未依法申报缴纳的合规风险;二是我司因未取得合法利息发票，该部分巨额财务成本无法在企业所得税汇算清缴时税前扣除，直接导致企业多缴纳大额税款，进一步加重企业经营负担。”中恒集团财务负责人向记者解释。

　　万科此次资金运作操作模式，与此前媒体曝光的部分房企“高利转贷”牟利操作模式高度吻合。此前公开报道显示，2021年11月，某房企区域公司通过关联机构套取低成本信托资金，再以更高利率转贷给项目合作方赚取固定利差，同时掌控合作企业公章、网银账户实现全盘管控的运作模式。

　　针对武汉万科此次合作是否采用套取金融机构资金后转贷、24%年化利率是否属于高利贷、该行为是否涉嫌高利转贷罪等问题，记者联系了武汉万科房地产有限公司相关负责人郑某，他说：“我们万科刚调整，接待媒体总公司有专门部门负责，对反映的事情我也不清楚，也不方便接受采访。”

　　零成本攫取开发指标：21.48万平方米住宅规模背后的财务谜团

　　万科零成本获取21.48万平方米住宅建筑开发规模指标，是本次纠纷中最受关注的核心财务与权益争议焦点。

　　根据武汉市国土资源和规划局核发的《规划设计条件(补充件)》【武规条字〔2011〕148号】第四款第一条明确载明：B1-2地块中含五里墩村开发用地K3、K4地块(武汉誉天红光公司储备地)转移的21.48万平方米住宅建筑规模。该21.48万平方米住宅开发建设指标，权属原本归属中恒集团旗下城中村改造主体誉天红光公司所有，因城市整体规划调整，该住宅开发指标整体划转至万科所属B地块范围内用于项目开发建设。但万科在对应住宅地块开发销售全过程中，未向誉天红光公司支付任何土地成本及权益补偿对价。

　　汉阳区住更局回复记者称，从城中村改造开发用地转移的21.48万平方米住宅建筑规模到B地块，是由上述负责人提出要求，经市规划批准的。2011年9月下发的B1-2《规划设计条件(补充件)》中明确了B1-2地块包含五里墩村开发用地K3、K4地块转移的21.48万平方米住宅建筑规模，此时B1地块的项目主体誉天兴业公司仍由中恒公司控股。2016年1月，中恒公司将誉天兴业公司100%股权转让给万科，也就是说中恒一方在卖掉誉天兴业的时候，知道21.48万平方米包含在内。

　　汉阳区土储中心介绍，2016年1月，誉天兴业公司100%股权转让给万科，2019年，誉天兴业(万科)全部缴清B地块的土地出让金并解决了该地块的历史遗留问题，该中心依法依规配合誉天兴业完成土地登记变更手续，将土地证办至誉天兴业名下。

　　按项目开发同期周边楼盘约20000元/平方米的市场均价测算，仅对应土地原值一项，该21.48万平方米住宅开发指标对应的资产价值就高达40亿—50亿元，而万科的财务账面未核算该笔巨额土地成本，直接推高项目销售净利润，同时也产生了大额土地增值税清算计提义务。

　　“为延迟缴纳或少缴土地增值税，万科刻意对B地块商业物业采取捂盘自持、对外出租的运营模式，对外宣称写字楼空置运营，核心目的就是人为调节项目租售结构，刻意延后土地增值税法定清算时间。”上述负责人向记者表示。若该操作属实，万科相关运营及财务处理方式，涉嫌违反《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则中关于税款清算时限的相关规定，存在税务筹划不合规、延迟税款清算的重大合规嫌疑。

　　2019年11月23日，国内行政法学权威专家、中国政法大学终身教授应松年，北京大学教授姜明安等4位法学专家联合出具《专家论证意见》，该意见明确认定：武汉市自然资源和规划局向誉天兴业公司(万科项目主体)核发相关权证的行政行为，致使原本归属武汉誉天红光公司所有的21.48万平方米住宅建筑规模无偿划转至万科名下，该容积率及开发指标调整行政行为违法，且行政机关作出调整决定前，未听取利害关系人陈述申辩意见，严重违反法定行政程序。

　　对此武汉市汉阳区自然资源和城乡建设局称，经该局了解，武汉市自然资源和规划局不存在容积率及开发指标调整违法行为。因为开发指标转移是在五里墩城中村改造和B1地块挂牌条件中已明确，是在土地出让之前确定的地块条件，土地出让后没有调整容积率及开发指标等行为。根据《中华人民共和国城乡规划法》相关规定，土地出让后，建设单位应该严格遵守出让时确定的规划条件，不得擅自更改。

　　争议：违建未整改前提下极速办结全流程审批证照

　　在本次举报涉及的全部材料中，项目无证违建后相关部门快速办齐全部审批证照的行政履职行为，引发社会争议和行业广泛关注。

　　根据武汉市汉阳区城市管理委员会2018年9月21日出具的《行政程序处理决定书》载明，万科金域国际B地块项目早在2017年初就已启动无证地基施工，城管执法部门先后13次进行现场核查、3次下发行政执法文书，并于2017年10月依法查封涉案工地。2018年3月，城管部门正式督促项目方自行拆除无证建设的两栋违法建筑，整改到位后方可后续合规开发。

　　汉阳区城管局回复记者，2019年4月13日，武汉市自然资源和规划局的回函中也明确说明：经对比，五里墩B1-2地块现场实测成果范围内的建筑与我局审定的规划方案内容一致。

　　然而在2019年4月项目合规整改及行政处罚尚未落实到位的情况下，相关审批办证工作出现戏剧性变动。2019年3月22日，武汉市规划局致电中恒集团代理律师，明确表态不会为万科旗下誉天兴业公司办理土地及规划相关手续，且已发函督促城管部门依法落实行政处罚及违建拆除工作;2019年3月19日，汉阳区纪委工作人员致电上述负责人，明确承诺因B地块历史遗留问题复杂，不会单独为万科办理相关审批证照。

　　2019年4月19日，中恒集团官方查询政务平台发现，武汉市规划局已为万科项目核发不动产权证书及建设工程规划许可证;2019年4月22日(周一)，在湖北省纪委对汉阳区相关部门开展调查谈话期间，当地相关部门仓促为万科补发项目施工许可证。短短三天时间(含周末休息日)，项目全部所需审批证照一次性办结，而正常审批流程仅规划许可证法定公示环节就需10个工作日，全套证照办理常规周期长达1年。

　　针对质疑，汉阳区官方回应至少自2018年初起，项目单位已开始申报办理相关证照手续，2019年4月19日，武汉市国土资源和规划局为综合体B1地块项目办理了不动产权证书及建设工程规划许可证，2019年4月22日，汉阳区建设局为综合体B1地块项目办理了建设工程施工许可证，均合法合规，不存在“‘火箭式’突击办证”“仓促补发”等情况。

　　中恒集团代理律师表示，根据《违反土地管理规定行为处分办法》第七条相关规定，明知建设项目用地涉嫌土地管理违法违规问题尚未依法处理完毕，仍违规为项目办理用地审批、核发土地证书的，相关责任人员应给予记大过、降级乃至撤职政务处分。简言之，涉案项目违建未依法拆除、行政处罚未落实到位的法定整改前置条件未满足，后续所有证照办理核发行政行为均属违法违规，相当于通过行政办证方式，将万科存续两年多的无证违建项目违规合法化。

　　企业陷入经营绝境：百亿投入难回款，数千员工薪资承压

　　对于中恒集团而言，高息合作带来的资金压力、开发指标被零成本划转、行政审批办证差异化对待等一系列问题叠加，企业经营已陷入绝境。前述负责人向记者出示由政府委托中审众环会计师事务所出具的专项《审核报告》(众环专字〔2021〕0101603号)，报告核定显示，截至2020年12月31日，仅中恒集团在项目A、B、C、D四个地块垫付的开发资金及利息，经审计机构认定金额达40.83亿元，企业自行申报投入金额为52.78亿元，该报告同时确认项目土地储备成本仅为24.1亿元，双方资金核算差额高达16.7亿元。

　　对此，汉阳区官方称，首先，出具审计报告的中审众环会计师事务所，是由中恒集团指定、由区土储中心委托的，在此之前，区土储中心先委托了真道会计师事务所进行审计，但上述负责人要求同时由中审众环事务所进行审计。其次，进行此次审计的目的是确定综合体A、B、C、D四个国有地块的土地储备成本，即地块的一级储备成本，不包括项目二级建设开发成本，《报告》已明确综合体项目已发生及预估发生的土地储备成本总额为24.1亿元。

　　“这还只是项目部分投入成本，叠加城中村改造投入，还建房建设支出、超高层商业自持物业配套投入等各项费用，企业总投入早已突破百亿元规模。”该负责人介绍，受政府长期供地滞后、项目开发停滞影响，UCC整体项目建设推进受阻，另有价值30亿元的可售房产滞销积压，企业资金链持续紧绷，集团2000余名员工薪资发放面临巨大压力。

　　汉阳区官方回应道，目前，综合体A、B、C地块已挂牌，A、B已移交摘牌商开发建设，C地块上遗留问题未解决，根据区土储中心与誉天东方(中恒集团子公司)2014年签订的《A、C地块储备土地开发补偿补充协议书》约定，“C地块交地及相关土地登记变更手续，待A-1地块、A-2地块及C地块现有的所有遗留问题、瑕疵问题解决完成后进行移交”，C地块暂由区土储管理，不存在“政府供地滞后”的情况。

　　营商环境建设亟需守护市场公平正义

　　中南财经政法大学一位不愿署名的税法专家表示，本案叠加疑似触碰三重法律监管红线，分别是民间借贷利率司法保护与高利转贷刑事追责红线、企业所得税及土地增值税依法征管税务红线、行政机关依法行政依规履职程序红线，任何一项红线被突破，都理应触发对应监管部门介入核查、依法依规处置。

　　一座城市的优质营商环境，不仅体现在招商引资初期的政策扶持与服务热情，更体现在企业经营遇困、合作出现纠纷时的公正处置与依法保障。民营企业投资权益能否得到依法保护、行政权力能否规范运行、房企合作经营能否坚守合规底线，都是营商环境建设的核心关键。

　　针对本次武汉UCC项目纠纷事件，本报将持续跟踪关注事件后续核查处置及问题整改进展。